Sep
01
2014

Guía para comprar tu casa

¿Estás decidido en comprar una casa? Sigue estos consejos para tomar la mejor decisión para ti y tu familia.

Por Gisela Vázquez
01-16-2011

Con la recuperación económica, hay una pregunta cada vez más común entre todos aquellos preocupados por construir un patrimonio: ¿es buen momento para comprar una casa o un departamento? Los expertos en finanzas responden con un contundente sí. Y es que hoy, dicen los que saben, es más fácil adquirir un inmueble tanto en el Distrito Federal como en el resto de la República Mexicana.

La principal razón que explica esta afirmación es que en las diferentes instituciones financieras del país prevalece un ambiente de apertura al crédito. Por lo que se puede decir que es un buen momento para solicitar un crédito hipotecario, ya que en los últimos dos años, y particularmente en 2009, los precios de los bienes inmuebles se han mantenido firmes. Además, hoy las tasas de interés y el costo de los créditos se mantienen estables.

Una tendencia interesante que se observa es que el perfil del hombre o la mujer que compra por primera vez un bien inmueble ha cambiado. Los especialistas de Coldwell Banker –una firma dedicada al corretaje y administración de inmuebles y con presencia varios países– señalan que empiezan a ver en México a jóvenes solteros que adquieren su primer departamento o casa a los 25 años de edad. Hace unos años, en cambio, se iniciaba la búsqueda luego de los treinta años o hasta que las personas pensaban en casarse. Sin embargo, el promedio de edad de quienes compran un primer inmueble en el país es todavía de 32 años.

También es cada vez más común ver a parejas cuyos miembros oscilan entre 28 y 32 años de edad; ambos trabajan y contribuyen al gasto familiar;  no tienen hijos o sólo tienen uno; y sus deudas no son elevadas. Estos factores permiten que cuenten con un mayor poder adquisitivo y, por lo tanto, puedan adquirir un inmueble de mayor  precio.

¿Tienes entre 28 y 35 años? ¿Estás pensando en comprar tu primera casa o departamento? ¿Tienes ingresos comprobables de $30,000 o superiores? Aquí te presentamos una guía paso a paso con toda la información necesaria para que la compra de tu primera casa o departamento sea una operación planeada, para que encuentres el mejor esquema de financiamiento y, por qué no, ¡la mejor propiedad!

1. ¿Cómo sé que estoy listo para adquirir mi primera casa o departamento? Éste es el primer punto que tienes que analizar. Y por supuesto, debes echar un ojo a tus ahorros. Hazte las siguientes preguntas: ¿de cuánto dinero dispones para cubrir el enganche y otros gastos?, ¿será suficiente con lo que tienes ahorrado?, ¿puedes pedir un préstamo a un familiar? Las respuestas a estas dudas las encontrarás por dos vías: iniciar un largo peregrinar banco por banco, u optar por otras alternativas, como Sofomes y empresas de autofinanciamiento.

Aquí corres el riesgo de que cada ejecutivo te quiera convencer de que su producto es la mejor opción del mercado. O bien, que a través de cierta publicidad engañosa, te emociones y te embarques en una operación de 20 o 30 años que después lamentarás.

También te expones a que, de acuerdo a los parámetros estadísticos de alguna institución (en donde sólo valoran los números duros y no hacen un análisis individual del candidato), incumplas con algún pequeño detalle. Por lo que al final no serás apto para acceder a un crédito.

2. Un asesor, la mejor opción.
Buscar asesoría especializada es una buena alternativa a la que puedes recurrir desde un principio. El secreto para tener una experiencia agradable en la elección del mejor crédito hipotecario y encontrar el bien inmueble ideal para ti puede depender de la contratación de un experto.

¿Cuál es la tarea de un asesor patrimonial hipotecario? Una de las principales es ofrecer asesoría personalizada y hacer tu perfil como cliente con base en tus ingresos, ahorro, historial crediticio y capacidad de financiamiento. También analiza de manera rigurosa y con lupa las letras chiquitas de cada crédito hipotecario, para determinar si realmente te conviene. 

“Tenemos que conocer a fondo a nuestro cliente para recomendarle un producto hipotecario que de verdad se adapte a él, a ella o a ambos. No se trata de comprar por comprar, sino de adquirir un crédito hipotecario que se ajuste a ti, no tú al crédito hipotecario”, sostiene Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil (THF), uno de las firmas líderes en asesoría patrimonial hipotecaria en el país.

Ojo, no es lo mismo un broker que un asesor patrimonial. Este último no tramita, no consigue, no gestiona, ni obtiene el crédito hipotecario como lo hace un broker –para quien su único interés es conseguir la comisión y no ayudar al cliente a formar patrimonio–.

En cambio, la tarea del asesor es aconsejarte sobre la mejor opción de crédito de acuerdo a tu perfil y expectativas patrimoniales. Y lo mejor es que el costo de contratar sus servicios no lo cubres tú. Empresas como Tu Hipoteca Fácil, por ejemplo, trabajan por comisión con las instituciones financieras por cada crédito colocado.

3. A tomar nota. La primera recomendación que hace Soto-Hay es que tengas los fondos suficientes para pagar: a) un enganche de un 20% o 30% del valor total del bien inmueble, b) los gastos de comisión por apertura de crédito (hasta 2.7% del monto de la hipoteca solicitada), investigación relacionada al historial crediticio (entre $500 y $800) y escrituración (entre el 6 y 7% del valor de la propiedad).

El siguiente paso es ver a cuánto ascienden tus ingresos mensuales. A nivel internacional hay una regla que establece que una persona no debe destinar más del 30% de su ingreso mensual neto al pago de la hipoteca. Por ejemplo, si ganas $30,000, tu límite sería de $10,000 mensuales.

Con esta cantidad es posible que el banco te otorgue alrededor de $750,000 de crédito y eso implica que tienes la posibilidad de adquirir un departamento de $1 millón. Por ese valor, puedes encontrar uno de entre 65m2 y 70m2 con dos recámaras, un baño y un lugar de estacionamiento en las colonias San Pedro de los Pinos, Legaria, San Miguel Chapultepec e Irrigación, en el Distrito Federal. “Estas zonas están cobrando auge. Ofrecen buenas viviendas y están cerca de los lugares de trabajo y de las zonas corporativas”, asegura Sandra Hendrix, de Coldwell Banker.

Si estás en provincia, $1 millón es suficiente para comprar una buena casa en un magnífico lugar. Por ejemplo, en la capital de Puebla se puede encontrar una casa de 160m2 a 220m2 con tres recámaras, 2.5 baños y un lugar de estacionamiento.

Un aspecto importante es que si tienes deudas –en tu tarjeta de crédito, tiendas departamentales o por un crédito automotriz– éstas no deben rebasar el 10% de tus ingresos. Considera que, aún con una hipoteca, no debes destinar más del 40% de tus ingresos al pago total de servicio de tus deudas.

Es vital que hagas caso de la advertencia que hace Soto-Hay: “no compres una casa o departamento más allá de lo que puedas pagar. Si te gusta el departamento de 120m2 pero te alcanza para pagar cómodamente uno de 70m2, opta por este último. Es tu primera compra, es tu primer paso y tienes que ser muy realista y autocrítico”, destaca. “Es importante que haya equilibrio entre el valor del bien inmueble que estás comprando y el estilo de vida que quieres llevar. Evita ser un pobre con casa”.

4. ¡Cuidado con los créditos milagrosos! Actualmente, las instituciones que ofrecen crédito hipotecario son los bancos, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles), las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) y los organismos públicos Infonavit y Fovissste. Pese a que cada una de estas figuras financieras tiene políticas particulares para otorgar crédito, todas coinciden en pedir de entrada la siguiente información: comprobantes de ingresos, historial crediticio, nivel de ingresos, antigüedad laboral y capital inicial.

Cabe destacar que entre las principales diferencias que hay entre una Sofol/Sofom y un banco es que las primeras dan préstamos de hasta un 90% del valor de una vivienda, mientras que los bancos financian hasta el 85% del valor.
Además, mientras que un banco solicita entre un 15 y un 20% del enganche, las otras dos instituciones requieren sólo el 5%.

¿Y cuál es el banco que me conviene? Así como no hay una institución de crédito mágica, no existe una opción para todos. Más bien es el perfil del cliente el que determina cuál es la mejor alternativa. Casi todos los bancos tienen un buen crédito hipotecario, pero también ofrecen uno que otro “crédito milagroso”. Y precisamente de estos que hay que huir y por ningún motivo aceptarlos, opina el director general de Tu Hipoteca Fácil.

Un “crédito milagroso” es aquel que te dice que tiene la mensualidad más baja, la tasa más baja y el CAT (Costo Anual Total) más bajo del mercado. Estas opciones parecen las más baratos, aunque en realidad no son las mejores. Después de todo, lo barato no es sinónimo de bueno.

El primer problema de estos créditos es que no amortizan capital en los primeros ocho años de vida del crédito. Además, hay algunos que te ofrecen tasas atractivas pero luego de siete años de pago puntual. Por eso, hay que tener mucho cuidado con el marketing engañoso que utilizan algunas instituciones.

5. De plazos y otras cuestiones. Otro aspecto clave que debes tener en cuenta son los tiempos de la hipoteca. Según los expertos, el plazo ideal de un crédito es de 15 años. Por lo tanto, evita el de 20 años y, sobre todo, uno de 30 años.

Algo que te debe quedar muy claro es que el crédito hipotecario es una forma de ahorro. Por ello, cada mensualidad debe disminuir el capital de la deuda. Ahí está el secreto. “No es lo mismo tener una base del crédito cada vez menor aunque se pague una tasa mayor, que tener una base que se mantiene en el tiempo con una tasa baja, porque el cálculo de los intereses es sobre bases diferentes”, explica Soto-Hay.

“El cálculo de un crédito a 15 años siempre será sobre bases menores que el de 20 o 30 años”. El especialista también puntualiza que un crédito a 20 años conviene para aquellas personas que tienen plena certeza de que en dos o tres años van a prepagar el crédito.

Otra recomendación: no contrates autofinanciamiento. Su publicidad dice que no cobra intereses, sino que son comisiones por administración. Pero cuidado, porque manejan intereses encubiertos: te cobran tanto por el dinero que te prestan como por el dinero que aportaste a su fideicomiso.

Una recomendación más es que contrates tu crédito en pesos, jamás en UDIs (Unidades de Inversión) o en dólares.  La ventaja es que no se tienen que hacer conversiones y, por tanto, sabrás con exactitud cuál es el monto de tus pagos.

Respecto a las UDIs, estos instrumentos surgieron durante la crisis de 1995 cuando las tasas de interés tenían rebotes y llegaron a dispararse a casi 100%. En aquel entonces los créditos hipotecarios estaban sujetos a tasas variables, por lo que el gobierno creó las UDIs cuyo valor se ajusta a la inflación (variable que se ha mantenido controlada). Hoy, ya no funcionan porque las tasas son fijas.

Además, con las UDIs la amortización del capital es muy pequeña y la base del crédito cambia a diario. Este comportamiento se debe a que estos indicadores se ajustan día a día a la inflación.

Ahora que tienes esta información y sabes que tienes la opción de contar con la asesoría de un experto, el proceso de obtención de tu crédito hipotecario puede ser una proceso agradable y eficiente. Al final del día, el objetivo principal de la primera compra es empezar a formar un patrimonio.

“El proceso de consolidación patrimonial a través de la compra reiterada de casas y departamentos va a tomar tiempo”, agrega Soto-Hay.

La última recomendación es que leas una y otra vez este artículo hasta resolver todas tus dudas. Y cuando con-sideres que estás listo para dar el primer paso, no olvides buscar la ayuda de un asesor patrimonial.

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